RỦI RO PHÁP LÝ KHI ĐẤT CÓ SỔ NHƯNG NHÀ CHƯA ĐƯỢC CẤP SỔ

Theo quan điểm của một số người khi mua đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) để xây dựng nhà để ở nhưng lại không thông báo cho cơ quan có thẩm quyền để xin Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Sổ hồng).

Như vậy, khi chuyển nhượng bất động sản (nhà đất) gồm có 03 trường hợp:

- Trường hợp 1: Chỉ có quyền sử dụng đất (chỉ có đất, không có nhà ở).

- Trường hợp 2: Chỉ có nhà ở (chung cư hoặc nhà gắn liền với đất nhưng nhà và đất là 2 “chủ” khác nhau).

- Trường hợp 3: Gồm cả nhà và đất.

Trong các trường hợp trên thì trường hợp 3  xảy ra khá phổ biến khi tình trạng đất đã được cấp sổ nhưng nhà thì chưa được cấp sổ; nếu vẫn sang tên trong trường hợp này sẽ gặp phải một số vấn đề pháp lý (rủi ro cho người mua) như sau:

1. Nhà không đủ điều kiện sang tên

Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định điều kiện nhà ở khi tham gia giao dịch như sau:

“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.”

Như vậy, muốn mua bán nhà phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nói cách khác, tại trang 2 của Giấy chứng nhận phải thể hiện thông tin chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như loại nhà ở, diện tích xây dựng, diện tích sàn, hình thức sở hữu,…

2. Trả tiền cho người bán nhà nhưng không được công chứng, không được sở hữu

Căn cứ Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, hồ sơ yêu cầu công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải có bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng (phải có Sổ đỏ, Sổ hồng).

Theo đó, nếu nhà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì chỉ được công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Vì không được công chứng, chứng thực nên khi đăng ký biến động (đăng ký sang tên) sẽ chỉ được sang tên quyền sử dụng đất còn nhà ở không được đăng ký. Điều đó đồng nghĩa với việc người mua trả tiền mua nhà gắn liền với đất nhưng không được sở hữu căn nhà này.

3. Khó làm Sổ đỏ, Sổ hồng nhà ở đứng tên người mua

Căn cứ khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

Theo quy định trên, việc cấp Giấy chứng nhận được chia thành các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Có giấy phép xây dựng

* Mua trước ngày 01/7/2006

Có giấy phép xây dựng nhưng đứng tên người khác (tên người bán) thì chỉ được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đứng tên mình (sổ đứng tên người mua) nếu mua trước ngày 01/7/2006 như sau:

- Có giấy tờ mua bán (giấy tờ đó phải có chữ ký của các bên có liên quan và phải được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận).

- Không có giấy tờ về việc đã mua bán nhà ở trước ngày 01/7/2006 có chữ ký của các bên liên quan thì phải được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận về thời điểm mua.

* Mua từ ngày 01/7/2006 trở về sau

Nếu muốn cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở thì phải đứng tên chủ cũ (người bán).

Trường hợp 2: Không có giấy phép xây dựng

- Nếu nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.

- Nếu không thuộc khu vực phải xin giấy phép xây dựng:

+ Phải có giấy tờ xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01/7/2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật.

+ Hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01/7/2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch.

Tóm lại, việc cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở để đứng tên người mua khó thực hiện về mặt luật và thực tế.

4. Có thể xảy ra tranh chấp về nhà ở (không phổ biến)

Như đã phân tích ở trên, khi nhà ở không có Giấy chứng nhận thì không được công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán, không được đăng ký sang tên; nếu người bán “lật lọng” thì sẽ xảy ra tranh chấp, nhất là khi giấy phép xây dựng đứng tên người bán.

Trên đây là một số rủi ro khi mua đất đã có Sổ đỏ nhưng nhà chưa được cấp sổ, mặc dù có những rủi ro pháp lý như trên nhưng nhiều người vẫn mua vì trên thực tế các bên thường quan niệm khi sang tên Sổ đỏ quyền sử dụng đất là đã hoàn tất việc mua bán nhà ở nên người mua vẫn tiếp tục sử dụng.