NHỮNG THAY ĐỔI QUAN TRỌNG CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2024

Luật Đất đai số 31/2024/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024 (“Luật Đất đai 2024”) nhằm giải quyết, tháo gỡ vướng mắc còn tồn đọng trong quy định của Luật Đất đai 2013, điều chỉnh phù hợp bối cảnh kinh tế, quan điểm về sự phát triển bền vững và môi trường có nhiều thay đổi. Sau đây là một số thay đổi đáng chú ý của Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, trong đó Điều 190 và Điều 248 của Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/4/2024 và Điều 60.9 của Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày Nghị quyết số 61/2022/QH15 hết hiệu lực.

Quy định mới liên quan đến việc thu hồi đất 

Thứ nhất, nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa, Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định 31 trường hợp thật cần thiết cụ thể và 1 trường hợp khác mà Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bao gồm:

1. Xây dựng công trình giao thông.

2. Xây dựng công trình thủy lợi.

3. Xây dựng công trình cấp nước, thoát nước.

4. Xây dựng công trình xử lý chất thải rắn.

5. Xây dựng  công trình năng lượng, chiếu sáng công cộng. 

6. Xây dựng công trình dầu khí. 

7. Xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin.

8. Xây dựng chợ dân sinh, chợ đầu mối.

9. Xây dựng công trình tín ngưỡng, bao gồm: đình, đền, am, miếu và công trình tín ngưỡng hợp pháp khác.

10. Xây dựng công trình tôn giáo.

11. Xây dựng khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng.

12. Xây dựng trụ sở cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, cơ quan nhà nước, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội và tổ chức khác theo quy định Nhà nước.

13. Xây dựng trụ sở hoặc văn phòng đại diện của các đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội.

14. Xây dựng cơ sở văn hoá, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh.

15. Xây dựng cơ sở y tế, cơ sở dịch vụ xã hội được Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động.

16. Xây dựng cơ sở giáo dục, đào tạo được Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động.

17. Xây dựng cơ sở thể dục, thể thao do Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động.

18. Xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ do Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động.

19. Xây dựng cơ sở ngoại giao.

20. Xây dựng công trình sự nghiệp về xử lý môi trường, bảo tồn đa dạng sinh học, khí tượng, thủy văn, đăng kiểm, kiểm dịch động vật, thực vật.

 21. Thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.

22. Thực hiện dự án khu công nghiệp.

23. Thực hiện dự án khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung có quy mô lớn.

24. Thực hiện hoạt động lấn biển.

25. Hoạt động khai thác khoáng sản.

26. Dự án vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển.

27. Thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp.

28. Nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, cơ sở lưu giữ tro cốt.

29.  Thực hiện dự án bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số.

30. Xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác, sử dụng công trình ngầm.

31. Thực hiện dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật.

32. Trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng khác.

Thứ hai, Luật Đất đai 2024 bổ sung thêm phương án bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể, theo khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai có 04 phương án bồi thường bao gồm: (i) giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi; (ii) bồi thường bằng tiền; (iii) bồi thường bằng đất khác có mục đích sử dụng với loại đất thu hồi; (iv) bồi thường bằng nhà ở. Phương án bồi thường được áp dụng tùy theo điều kiện của địa phương và nhu cầu của người có đất thu hồi. Đồng thời, người có đất thu hồi có thể lựa chọn bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong trường hợp họ được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở.

Thứ ba, theo khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai 2024, việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất. Điều này có nghĩa là việc tái định cư phải được thực hiện trước thay vì chỉ cần hoàn thành xây dựng nhà ở/ cơ sở hạ tầng của khu tái định cư thì sẽ được ra quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày theo Luật Đất đai 2013.

Thứ tư, theo khoản 7 Điều 91 Luật Đất đai 2024, khi Nhà nước thu hồi đất, nếu phần diện tích còn lại của thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nếu người sử dụng đất đồng ý thu hồi thì sẽ được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi, bồi thường và hỗ trợ, quản lý diện tích đất này theo quy định của pháp luật.

Thứ năm, bên cạnh việc bồi thường các chi phí liên quan quá trình thu hồi đất như bồi thường thiệt hại tài sản và chi phí đầu tư vào đất thu hồi, Luật Đất đai 2024 bổ sung hình thức hỗ trợ khác so với hiện hành, cụ thể Điều 108 Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm các khoản hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất như:

- Hỗ trợ di dời vật nuôi;

- Hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời đối với tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn.

Ngoài ra, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định biện pháp, mức hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất đối với người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản cho từng dự án cụ thể.

Quy định mới liên quan đến tài chính đất đai/ giá đất

Thứ nhất, Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ; quy định cụ thể nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất, thay vào đó, Luật quy định bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 và được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung từ ngày 01/01 của năm tiếp theo.

Thứ hai, Điều 160.1 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. 

Thứ ba, Điều 160.4 Luật Đất đai 2024 cũng quy định cho phép các địa phương đã có bảng giá đất tới từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn thì được sử dụng bảng giá đất tại thời điểm định giá đất để áp dụng cho giá đất cụ thể. Điều này có ý nghĩa khuyến khích các địa phương tăng cường đầu tư kinh phí, nhân lực, giải pháp để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai theo luật.

Quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu

So với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định đối với việc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất” (Điều 126) đối với “đất chưa giải phóng mặt bằng” mà “nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” và trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu. Điều này đã góp phần giải quyết vướng mắc trong hoạt động đấu thầu và tháo gỡ mâu thuẫn trước đó giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Đấu thầu 2013.

Theo đó, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị/ khu dân cư nông thôn mà được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

- Dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và không thuộc trường hợp trên mà thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.

Ngoài ra, nhà đầu tư nước ngoài tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất phải bảo đảm các điều kiện: (i) thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; (ii)bảo đảm các điều kiện đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; (iii) đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Trường hợp trúng thầu thì nhà đầu tư phải thành lập tổ chức kinh tế để được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ phù hợp với quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về đấu thầu và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Quy định việc được sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2024 đã quy định được sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Theo tinh thần quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 thì được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác. Đây là một quy định rất thông thoáng về việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với hầu hết các dự án phát triển kinh tế - xã hội bao gồm cả dự án nhà ở xã hội, chỉ trừ một số hạn chế đối với dự án nhà ở thương mại. Điều này sẽ tạo điều kiện sử dụng đất rất thuận lợi để thúc đẩy sự phát triển của đất nước.

Cụ thể, các trường hợp cho phép việc sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, gồm:

- Các trường hợp thực hiện dự án không thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

- Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở.

- Các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất.

Bên cạnh đó, việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện sau:

- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và công bố;

- Chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở;

- Có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án

Mở rộng quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư nước ngoài

Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định rộng hơn về đối tượng người sử dụng đất bao gồm: “3. Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân); 6. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”. Luật Đất đai 2024 đã quy định đối tượng là người sử dụng đất rộng hơn so với Luật Đất đai 2013, từ đó xác định đúng hơn quyền và trách nhiệm của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Điều này góp phần thống nhất với quy định tại khoản 3, 4 Điều 3 Luật Quốc tịch 2008 là người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm công dân Việt Nam, người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống ở nước ngoài.

Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền và nghĩa vụ tương tự như cá nhân trong nước. Việc mở rộng quyền của đối tượng là người Việt Nam định cư tại nước ngoài góp phần giải quyết những bất cập như trước đây về việc người Việt Nam định cư tại nước ngoài phải nhờ người thân trong nước đứng tên thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản. Đồng thời, cũng thu hút kiều hối từ công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài; thúc đẩy các hoạt động đầu tư, kinh doanh của nhóm đối tượng này.

Ngoài ra, theo Điều 28.1.h Luật Đất đai 2024, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài “được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự”.