CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI TỪ NGÀY 01/8/2024

Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua vào đầu năm nay có rất nhiều điểm mới quan trọng, trong đó bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường được nhận định là một bước tiến vượt bậc. Tại bài viết dưới đây, Công ty Luật TNHH Celigal sẽ cung cấp một số kiến thức liên quan đến phương pháp xác định giá đất, điều kiện cũng như các trường hợp cụ thể áp dụng phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai 2024. 

I. Các phương pháp định giá đất 

Theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP thì hiện nay có 04 phương pháp định giá đất là: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

a) Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá. 

b) Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất.

c) Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

d) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc só sánh giá đất trong bảng giá đất với giá thị trường.

Như vậy, với các phương pháp xác định giá đất như trên thì mọi trường hợp như tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền 01 lần cho cả thời gian thuê, xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất,…sẽ cao hơn nhiều so với cách tính giá đất như Luật Đất đai 2013, điều này cũng không phải hoàn toàn có lợi về phía người dân.

II. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất

Theo khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất như sau:

Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đất đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng/trúng đấu giá.

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tỉnh được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

III. Giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp nào?

Theo khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể được áp dụng trong các trường hợp:

- Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;

- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền 01 lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước;

- Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao/cho thuê đất trừ trường hợp tại điểm i khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024;

- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất/quy hoạch xây dựng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất;

- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Trên đây là một số chia sẻ của Công ty Luật TNHH Celigal về các phương pháp xác định giá đất theo Luật Đất đai 2024. Nếu Quý khách hàng gặp bất kỳ khó khăn nào liên quan đến lĩnh vực pháp lý, xin vui lòng liên hệ chúng tôi. Chúng tôi tự tin là một trong những Công ty Luật cung cấp dịch vụ pháp lý tốt nhất đến Quý khách hàng.