THỦ TỤC HÒA GIẢI TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

Tranh chấp dân sự là những tranh chấp liên quan đến thừa kế, tài sản, hợp đồng mua bán tài sản, lãi chậm trả,... Theo thống kê, tranh chấp về đất đai là một trong những loại tranh chấp đang được Tòa án thụ lý và giải quyết nhiều nhất. Bài viết dưới đây CELIGAL sẽ cung cấp những thông tin về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai và dịch vụ của CELIGAL.

Quy định về hòa giải tranh chấp đất đai

Việc hòa giải tranh chấp đất đai được ghi nhận tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 với nội dung như sau:

“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Theo đó, khi xảy ra tranh chấp đất đai, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở (thông qua hòa giải viên).

Trường hợp các bên tranh chấp không hòa giải được thì phải hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã nơi có đất nếu muốn khởi kiện hoặc đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.

Như vậy, tranh chấp đất đai phải hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi khởi kiện, trường hợp không hòa giải mà nộp đơn trực tiếp lên Tòa án thì Tòa sẽ không thụ lý vì không đủ điều kiện khởi kiện.

Những tranh chấp đất đai bắt buộc phải hòa giải

Tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP có quy định:

“Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.”

Như vậy, tranh chấp thừa kế đất đai hay còn gọi là tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất vì không phải là tranh chấp đất đai.

Do đó, khi xảy ra tranh chấp thừa kế đất đai các bên tranh chấp có quyền gửi đơn khởi kiện luôn đến Tòa án nhân dân theo quy định.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về cơ quan nào?

Thẩm quyền tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”

Như vậy, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như trên.

Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai của CELIGAL

• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai về quyền thừa kế đất đai, nhà ở và các tài sản trên đất.

• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.

• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.

• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.

• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.

• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai về hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng cho và thế chấp nhà ở trên đất ở.

• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai về ranh giới đất đai, nhà ở.

• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai về chia tài sản chung là đất đai, nhà ở.

• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai về việc bồi thường, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và trên đất có tài sản.

• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.