THUẾ SUẤT LUỸ TIẾN TRONG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN – HƯỚNG ĐI MỚI TỪ GÓC NHÌN CHÍNH SÁCH THUẾ

Trong bối cảnh thị trường bất động sản có nhiều biến động, hoạt động chuyển nhượng diễn ra ngày càng đa dạng về hình thức và mục đích, Bộ Tài chính vừa đề xuất một hướng tiếp cận mới trong xác định thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú. "Cá nhân cư trú" là người sống ở Việt Nam từ 183 ngày trở lên trong một năm hoặc có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam (thường trú, tạm trú dài hạn). Cá nhân cư trú phải nộp thuế thu nhập cá nhân tại Việt Nam cho cả thu nhập trong và ngoài nước.

📌 Tư duy chính sách mới: Thuế suất luỹ tiến theo thời gian nắm giữ

Thay vì áp dụng mức thuế suất cố định như hiện hành, đề xuất mới hướng tới việc xác định nghĩa vụ thuế dựa trên bản chất sở hữu và mục tiêu sử dụng bất động sản thông qua thời gian nắm giữ, cụ thể:

1.     Nếu cá nhân có đầy đủ chứng từ chứng minh giá mua và chi phí liên quan, thì:

è Thu nhập tính thuế = Giá chuyển nhượng – Giá mua – Chi phí hợp lý

è Thuế TNCN = Thu nhập tính thuế × thuế suất 20%

2.     Nếu không chứng minh được giá mua và chi phí hợp lý:

è  Thuế TNCN sẽ được xác định theo tỷ lệ phần trăm trên giá bán, theo thời gian nắm giữ bất động sản:

o   Dưới 2 năm: thuế suất 10%

o   Từ 2 năm đến dưới 5 năm: thuế suất 6%

o   Từ 5 năm đến dưới 10 năm: thuế suất 4%

o   Từ 10 năm trở lên: thuế suất 2%

Thời điểm bắt đầu tính thời gian nắm giữ là kể từ khi cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp đối với bất động sản (sau ngày Luật có hiệu lực), cho đến ngày chuyển nhượng.

Bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế – Một cách nhìn công bằng trong chính sách thuế

Khác với quà tặng hoặc chuyển nhượng thương mại, thừa kế là sự dịch chuyển tài sản mang tính pháp lý theo quy định của Bộ luật Dân sự. Do đó, với bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế:

• Khi thực hiện chuyển nhượng, cá nhân sẽ áp dụng thuế suất cố định 2%, không phụ thuộc vào thời gian nắm giữ.
• Trường hợp đã được miễn thuế khi nhận thừa kế, thì nghĩa vụ thuế phát sinh tại thời điểm chuyển nhượng, nhằm đảm bảo nguyên tắc công bằng thuế giữa các hình thức sở hữu.

Nếu cá nhân thừa kế có hoạt động đầu tư, đầu cơ, hoặc kinh doanh từ bất động sản được thừa kế, thì khoản thu nhập từ chuyển nhượng sẽ không còn là thu nhập cá nhân đơn thuần, mà có thể được xác định là thu nhập từ hoạt động kinh doanh, và phải kê khai – nộp thuế theo chế độ kinh doanh.

📍 Một góc nhìn pháp lý – công bằng – định hướng phát triển bền vững

Việc áp dụng thuế suất luỹ tiến theo thời gian sở hữu không chỉ góp phần phân loại hành vi đầu tư ngắn hạn – dài hạn, mà còn mang ý nghĩa:

✔ Hạn chế đầu cơ, lướt sóng bất động sản – từ đó giúp thị trường lành mạnh và ổn định hơn.
✔ Khuyến khích nắm giữ lâu dài, sử dụng tài sản đúng mục đích.
✔ Tạo sự công bằng về thuế giữa các hình thức sở hữu, chuyển dịch tài sản.

Tuy nhiên, để đề xuất này có thể vận hành hiệu quả trong thực tiễn, cần thiết có cơ chế hướng dẫn rõ ràng về thời gian nắm giữ, xác định chi phí hợp lệ, quy trình kê khai và kiểm tra. Bên cạnh đó, hệ thống quản lý cần bảo đảm tính minh bạch, liên thông và chính xác trong việc xác định nguồn gốc và thời điểm sở hữu tài sản.

Hiện nay, Bộ Tài chính đang trong quá trình lấy ý kiến, trình dự thảo Luật và xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành.

🎯 Doanh nghiệp – Nhà đầu tư – Cá nhân chuyển nhượng cần chủ động nắm bắt chính sách thuế mới để chuẩn bị hồ sơ, chứng từ đầy đủ, đồng thời có kế hoạch chuyển nhượng, đầu tư bất động sản một cách hợp pháp – hiệu quả – tối ưu nghĩa vụ thuế.

📩 Liên hệ với đội ngũ luật sư của Celigal để được tư vấn chuyên sâu về chiến lược, lập kế hoạch tài chính và hồ sơ pháp lý trong chuyển nhượng bất động sản.