THUẾ SUẤT LUỸ TIẾN TRONG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN – HƯỚNG ĐI MỚI TỪ GÓC NHÌN CHÍNH SÁCH THUẾ

Trong bối cảnh thị trường bất động sản có nhiều biến động, hoạt động chuyển nhượng diễn ra ngày càng đa dạng về hình thức và mục đích, Bộ Tài chính vừa đề xuất một hướng tiếp cận mới trong xác định thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú.

"Cá nhân cư trú" là người sống ở Việt Nam từ 183 ngày trở lên trong một năm hoặc có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam (thường trú, tạm trú dài hạn). Cá nhân cư trú phải nộp thuế thu nhập cá nhân tại Việt Nam cho cả thu nhập trong và ngoài nước.

Một điểm đáng chú ý trong dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) là chính sách đối với bất động sản duy nhất – tức là trường hợp cá nhân tại thời điểm chuyển nhượng chỉ sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở duy nhất trên phạm vi toàn quốc.

Theo quy định hiện hành tại Luật Thuế TNCN năm 2007, người sở hữu duy nhất một bất động sản sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu đáp ứng đồng thời các điều kiện:

• Có quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp bất động sản tại thời điểm chuyển nhượng.
• Chỉ có một bất động sản duy nhất, kể cả trong và ngoài nước.
• Bất động sản này được sử dụng tối thiểu 183 ngày và việc chuyển nhượng là lần đầu tiên hoặc không mang tính thương mại – đầu tư.

  Dự thảo Luật mới vẫn tiếp tục kế thừa nguyên tắc này, giữ nguyên chính sách miễn thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản duy nhất, với mục tiêu:

• Bảo đảm tính nhân văn và công bằng đối với người dân có nhu cầu ở thực sự.
• Tránh đánh thuế vào các cá nhân không kinh doanh, không đầu cơ, không có thu nhập từ hoạt động bất động sản.
• Hạn chế các trường hợp “né thuế” bằng cách chia tách giao dịch, tạo giả hồ sơ để lách quy định.

Tuy nhiên, để được miễn thuế theo diện này, người chuyển nhượng phải có nghĩa vụ chứng minh rõ:

• Không còn sở hữu bất động sản nào khác tại thời điểm nộp hồ sơ khai thuế.
• Thời điểm nắm giữ, quá trình sử dụng thực tế phải được xác minh qua cơ sở dữ liệu đất đai, cư trú, tài sản cá nhân…

=>  Có thể thấy, chính sách đối với bất động sản duy nhất là một cơ chế miễn thuế có điều kiện, vừa giữ nguyên tính hỗ trợ người dân thực sự cần chỗ ở, vừa ngăn ngừa lạm dụng chính sách để trốn thuế trong các giao dịch bất động sản.

📌 Tư duy chính sách mới: Thuế suất luỹ tiến theo thời gian nắm giữ

Thay vì áp dụng mức thuế suất cố định như hiện hành, đề xuất mới hướng tới việc xác định nghĩa vụ thuế dựa trên bản chất sở hữu và mục tiêu sử dụng bất động sản thông qua thời gian nắm giữ, cụ thể:

   Trường hợp 1 – Có đầy đủ chứng từ chứng minh giá mua và chi phí hợp lý:

• Thu nhập tính thuế = Giá chuyển nhượng – Giá mua – Chi phí hợp lý
• Thuế TNCN = Thu nhập tính thuế × thuế suất 20%

Trong đó:

• Giá mua là giá thực tế cá nhân đã chi trả để sở hữu bất động sản, thể hiện qua hợp đồng mua bán, biên lai chuyển tiền, sao kê ngân hàng hoặc tài liệu kế toán hợp pháp khác.
• Chi phí hợp lý có thể bao gồm lệ phí trước bạ, phí công chứng, chi phí môi giới, chi phí sửa chữa nâng cấp có chứng từ chứng minh hợp lệ.

ð  Đây là phương pháp tính dựa trên lợi nhuận thực tế. Tuy nhiên, phương pháp này chỉ áp dụng được khi người chuyển nhượng có đầy đủ tài liệu hợp pháp chứng minh được giá mua và chi phí.

 Trường hợp 2 – Không chứng minh được giá mua và chi phí hợp lý:

Trong trường hợp cá nhân không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, thuế TNCN sẽ được xác định bằng thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ, tính trực tiếp trên giá chuyển nhượng như sau:

 Thời gian nắm giữ được tính kể từ ngày cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp đến ngày chuyển nhượng. Nếu không có chứng từ chứng minh, đây là phương pháp mặc định và duy nhất để tính thuế.

ð  Phương pháp này có ý nghĩa điều tiết thuế theo hành vi sở hữu và mục tiêu sử dụng tài sản, cụ thể:

• Ai nắm giữ lâu dài → thuế thấp → khuyến khích sử dụng nhà đất ổn định.
• Ai lướt sóng, đầu cơ → thuế cao → hạn chế đầu cơ ngắn hạn.

 Bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế – Một cách nhìn công bằng trong chính sách thuế

Khác với quà tặng hoặc chuyển nhượng thương mại, thừa kế là sự dịch chuyển tài sản mang tính pháp lý theo quy định của Bộ luật Dân sự. Do đó, đối với bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế:

• Khi thực hiện chuyển nhượng, cá nhân sẽ áp dụng thuế suất cố định 2% trên giá chuyển nhượng, không phụ thuộc vào thời gian nắm giữ.
• Trường hợp đã được miễn thuế tại thời điểm nhận thừa kế, thì nghĩa vụ thuế phát sinh tại thời điểm chuyển nhượng, nhằm đảm bảo nguyên tắc công bằng với người nhận tài sản qua hình thức mua bán.

Nếu cá nhân thừa kế có hoạt động đầu tư, đầu cơ hoặc kinh doanh từ bất động sản được thừa kế, thì khoản thu nhập từ chuyển nhượng sẽ được xác định là thu nhập từ hoạt động kinh doanh và phải kê khai, nộp thuế theo luật quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

 Một góc nhìn pháp lý – công bằng – định hướng phát triển bền vững

Việc áp dụng thuế suất luỹ tiến theo thời gian sở hữu không chỉ là bước điều chỉnh kỹ thuật thuế, mà còn mang ý nghĩa sâu sắc về định hướng chính sách vĩ mô, cụ thể:

ð  Phân loại hành vi đầu tư ngắn hạn – dài hạn, từ đó có công cụ thuế phù hợp.

ð  Hạn chế đầu cơ, lướt sóng bất động sản, giúp thị trường ổn định hơn.

ð  Khuyến khích sở hữu, sử dụng tài sản lâu dài và đúng mục đích.

ð  Tạo sự công bằng giữa các hình thức chuyển dịch tài sản (thừa kế, tặng cho, mua bán…).

Tuy nhiên, để cơ chế này vận hành hiệu quả, cần có quy định chi tiết và hướng dẫn rõ ràng về:

• Phương pháp xác định thời gian nắm giữ (đặc biệt với tài sản chuyển nhượng nhiều lần, hoặc tài sản đã có sổ nhưng chuyển nhượng bằng ủy quyền trước đó).
• Hệ thống công nhận, lưu trữ và kiểm tra chứng từ tài chính, chi phí hợp lý.
• Cơ chế kiểm soát các giao dịch “giấy tay”, chuyển nhượng ảo hoặc gián tiếp.

 Lời khuyên cho cá nhân, nhà đầu tư, doanh nghiệp:

Trong bối cảnh dự thảo Luật đang được lấy ý kiến, các chủ thể có giao dịch bất động sản nên:

• Chuẩn bị hồ sơ pháp lý, chứng từ tài chính đầy đủ ngay từ đầu.
• Theo dõi tiến trình ban hành chính sách thuế mới, để chủ động xây dựng chiến lược đầu tư – chuyển nhượng.
• Tư vấn pháp lý, kế toán chuyên môn trước khi thực hiện chuyển nhượng nhằm tối ưu nghĩa vụ thuế và tránh rủi ro pháp lý.