Quy Định Mới Về Hoạt Động Kinh Doanh Bất Động Sản

Ngày 06 tháng 01 năm 2022, Chính Phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP (“Nghị Định 02/2022”) quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản.  Nghị Định 02/2022 sẽ có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 3 năm 2022, thay thế Nghị định 76/2015/NĐ-CP.

1. Chính Thức Bãi Bỏ Quy Định Về Vốn Pháp Định Của Doanh Nghiệp Kinh Doanh Bất Động Sản

Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tối thiểu là 20 tỷ đồng và căn cứ để xác định mức vốn pháp định này. Song, Luật Đầu tư 2020 đã chính thức bãi bỏ quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP cũng đã bãi bỏ quy định vốn pháp định tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP, đồng thời bổ sung quy định về mức vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư dự án bất động sản căn cứ theo quy mô sử dụng đất cũng như cách thức xác định mức vốn chủ sở hữu:

• Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.
• Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã làm rõ điều kiện về năng lực tài chính của nhà đầu tư dự án bất động sản, đảm bảo sự đồng bộ giữa pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật đất đai cũng như những quy định mới của Luật Đầu tư 2020.

2. Doanh Nghiệp Kinh Doanh Bất Động Sản Phải Công Khai Thông Tin

Điều 4.1 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 6/1/2022 quy định, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng 3 nhóm điều kiện. Trong đó, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP đã cụ thể hoá quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, thể hiện tinh thần minh bạch hoá thông tin trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Các nội dung, thông tin doanh nghiệp phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án, tại các sàn giao dịch bất động sản gồm:

- Thông tin về doanh nghiệp: Tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật.

- Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.

- Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có).

- Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua; số lượng còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

3. Hợp Đồng Kinh Doanh Bất Động Sản

Theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP, các mẫu hợp đồng trong kinh doanh bất động sản ban hành theo Nghị định chỉ mang tính chất tham khảo cho các bên trong quá trình thương thảo hợp đồng, nhưng nay theo Nghị định 02/2022, các bên phải sử dụng hợp đồng theo mẫu quy định tại Nghị định này. Các mẫu hợp đồng này bao gồm:

- Hợp đồng mua bán, cho thuê mua căn hộ chung cư;

- Hợp đồng mua bán, cho thuê mua căn hộ condotel, căn hộ kết hợp văn phòng để ở;

- Hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở riêng lẻ;

- Hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng khác;

- Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án bất động sản.

4. Điều Kiện Mới Khi Mua Bán Dự Án Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Theo Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn (trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội) phải đảm bảo điều kiện:

- Có hợp đồng mua bán, thuê mua theo quy định. Nếu các bên ký trước 01/3/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết.

- Phải chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

- Hợp đồng mua bán, thuê mua phải không có tranh chấp, khiếu kiện; nhà, công trình trong hợp đồng không thuộc diện bị kê biên, thế chấp trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý.

- Nếu mua bán, thuê mua nhiều căn nhà trong cùng một hợp đồng mà các bên muốn chuyển nhượng từng căn nhà thì bên bán phải thoả thuận với chủ đầu tư sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi chuyển nhượng hợp đồng.

Như vậy, chỉ những dự án được chấp thuận nhà đầu tư (theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020) hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mới áp dụng quy định về đầu tư khi làm thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án.

Đáng chú ý, riêng các dự án đã có Quyết định chủ trương đầu tư, Quyết định đầu tư, Văn bản chấp thuận đầu tư hoặc các giấy tờ khác có giá trị pháp lý tương đương theo quy định về đầu tư trước đây hoặc các dự án lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá, đấu thầu mà không thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư sẽ áp dụng quy định về kinh doanh bất động sản khi có hoạt động chuyển nhượng dự án.